Hotels, huurwoningen, windparken, vliegvelden, parkeergarages; APG heeft in 2019 veel geïnvesteerd in Real Assets (tastbare, directe investeringen) zoals ze het bij Asset Management noemen. Patrick Kanters, managing director global real assets, verwacht dat die trend zich in 2020 gaat voortzetten. Hij hoopt dit jaar ook meer voet aan de grond te krijgen in Nederland.
Afgaande op de vele berichten lijkt er sprake te zijn van een groei van het aandeel real assets in de portefeuille van APG. Klopt dat?
“Dat klopt. Onze grootste klant ABP streeft naar 2 procentpunt groei van de totale real assets-portefeuille; 1 procent voor vastgoed, 1 procent voor infrastructuur. Daarnaast wordt een uitbouw van de Natural Resources portefeuille nagestreefd via investeringen in bosbouw en landbouwgronden. Dat lijkt zo op het eerste gezicht wel mee te vallen, maar uitgedrukt in geld heb je het over ongeveer 10 miljard in totaal. We zien een markttrend van groeiende investeringen in real assets. Bij APG groeit sinds 2010 het aandeel directe beleggingen ten opzichte van beleggingen in fondsen.”
Wat maakt dit soort directe investeringen zo aantrekkelijk?
“Allereerst kunnen we aanzienlijk besparen op kosten. Bij beleggen in fondsen betaal je namelijk veel geld aan het fondsmanagement. Daarnaast hebben we veel meer controle over het soort belegging. Past het in het rendement en risicoprofiel dat wij voor ogen hebben? Voldoet de investering aan onze beleggingsovertuigingen? Daarnaast geeft het ons de mogelijkheid om meer invloed uit te oefenen op strategische besluiten. Hoeveel vreemd vermogen gaat naar onderliggende investeringen, welke duurzaamheidseisen leggen we op?”
Hoe hoog is het rendement van Real Assets?
“Het rendement op vastgoed en infrastructuur heeft gemiddeld over de afgelopen 15 jaar ligt boven de 9 procent. In een beleggingsportefeuille zorgt het -als je het combineert met aandelen en obligaties- voor spreiding. We zien natuurlijk wel dat het door de huidige lage rente steeds gemakkelijker is geworden om vreemd vermogen aan te trekken voor investeringen in vastgoed en infrastructuur. De prijzen zijn daardoor, naast een sterk vraag naar hogere returns, sterk gestegen. Verwachtingen naar de toekomst zijn dan ook gematigder en de situatie kan ontstaan dat de door ons geschatte investeringsrendementen niet meer voldoende zijn.
Wat zijn de risico’s van deze beleggingscategorie?
“Bij vastgoed heb je bijvoorbeeld het economische risico van leegstand van een gebouw. Bij infrastructuur kunnen de tarieven van tolwegen en het aantal passeerbewegingen van automobilisten invloed hebben op het rendement. Maar binnen infrastructuur ontvangen we echter ook inkomsten die minder afhankelijk zijn de economie, zoals vaste vergoedingen voor onderhoud en beschikbaarstelling van infrastructuur. Daarnaast sluiten we vaak langjarige gereguleerde contracten met overheden en semi-overheden. Dat zijn vaak betrouwbare partijen."
Aan welke criteria moet een real asset nog meer voldoen, wil hij interessant worden voor APG?
“Allereerst moet een belegging voldoende omvang hebben. Om een indruk te geven, we richten ons op belangen in vastgoed en infrastructuur met een minimum van rond de 200 miljoen euro. Mocht er een beleggingsopportunity zijn die minder omvangrijk is dan moeten wij de overtuiging hebben dat de investering op termijn kan worden opgeschaald. CitizenM is daarvan een goed voorbeeld. Die hotelketen hebben we vanaf de grond mede opgebouwd tot een groot platform. Ook de governance van een bedrijf is belangrijk. Krijgen wij als belegger een stem om bijvoorbeeld de toevoeging van nieuwe vastgoedobjecten en groter gebruik van vreemd vermogen te blokkeren? Daarnaast is duurzaamheid een belangrijk criterium. Iedere belegging moet participeren in de zogeheten jaarlijkse GRESB-survey (duurzaamheidsbenchmark voor real assets, red). Ze krijgen twee tot drie jaar de tijd om op het gebied van duurzaamheid bovengemiddeld te presteren.”
De schaalgrootte van APG werkt in dit geval dus in jullie voordeel.
“Absoluut. Binnen vastgoed behoren we wereldwijd tot de drie grootste asset owners. Bij infrastructuur behoren we inmiddels al tot de top 6. De grootte geeft ons de mogelijkheid om zoals gezegd invloed uit te oefenen op de strategie. Daarnaast kunnen we met onze omvang ook nieuwe markten ontwikkelen en innovatieve investeringen optuigen.”
Over wat voor markten heb je het dan?
“Neem de huurwoningen in Engeland. Acht jaar geleden was daar nauwelijks nog sprake van een professioneel opererende huurwoningmarkt. We hebben daar partijen benaderd die met ons samen platforms hebben opgericht die zich zijn gaan specialiseren in dit vastgoedsegment. Zo hebben we daar voet aan de grond gekregen. Een ander voorbeeld zijn outletcentra, dat zijn grote winkelcentra die voor flinke kortingen de merkcollecties van het vorige seizoen verkopen. Dat betreft een groeiende markt die zich veel toeristen als bezoekers kent. Het is echter geen vastgoedcategorie die je als belegger in de schoot geworpen krijgt. Door onze omvang, lange termijn focus en reputatie kregen we toegang tot de beste specialistische partijen. Zonder onze schaalgrootte en opgebouwde expertise hadden we daar nooit in kunnen beleggen.”
Asset Management houdt zich naast beleggen dus ook meer bezig met ontwikkelen?
“De rol van onze teams bij Asset Management is inderdaad de laatste jaren nogal veranderd. Waar voorheen de focus lag op de stenen (de locatie en kwaliteit van het pand zelf, red.), wordt wat er met die stenen gebeurd steeds belangrijker. Sluiten de activiteiten die zich afspelen binnen een bepaald type vastgoed aan bij een bepaalde trend of marktbehoefte? Hoe onderscheidt het dagelijkse management zich? Hoe kan slimme technologie hieraan bijdragen? Die vragen worden steeds relevanter. Die immateriële waarde van real assets drukt een steeds grotere stempel op het rendement.”
Vraagt dat ook een andere rol van je team?
“Zeker. Ondernemender, dichter op de business, sneller kunnen beslissen. Er wordt meer van ons gevraagd, maar het werk is tegelijkertijd interessanter geworden. Gelukkig is er ook ruimte om nieuwe mensen aan te nemen. Bij infrastructuur gaan we dit jaar 8 medewerkers werven en bij vastgoed 5.”
Drukken die extra personeelskosten niet zwaar op het rendement?
“Als je het totaal bekijkt is dit juist veel kosten efficiënter. Het is veel goedkoper dan geld uitgeven aan een fondsmanager. Per saldo zien we dan ook dat de beleggingskosten van onze klanten hard zijn gedaald.”
Wat zijn je verwachtingen voor 2020; welke sectoren zijn interessant voor APG?
“Bij infrastructuur blijven renewables als wind- en zonneparken interessant. De sterk stijgende prijzen kunnen daar mogelijk wel wat verandering in brengen. Verder zien we telecom als een interessante sector door het groeiende dataverkeer. Door de groeiende elektrificatie van bijvoorbeeld auto’s zien we ook elektriciteitsnetwerken als een interessante belegging. Bij vastgoed zijn distributiehallen interessant vanwege de groei in e-commerce en blijven we ons richten op de ontwikkeling van huurwoningen maar ook bijvoorbeeld studentenwoningen.”
Afgelopen jaar heeft APG voornamelijk infrastructuur investeringen in het buitenland gedaan. Is de Nederlandse markt niet interessant genoeg?
“Absoluut niet. We willen heel graag meer in Nederland gaan investeren. Het lastige in Nederland is dat veel infrastructuur volledig in overheidshanden is. Toen Eneco te koop werd aangeboden hebben we overwogen om een belang te nemen, uiteindelijk hebben we daar toch van afgezien. Via het Energietransitiefonds ANET gaan we investeren in relatief kleine en innovatieve bedrijven die zich inzetten voor de overgang naar duurzame energie. We zien kansen om ook in andere sectoren, zoals bijvoorbeeld telecom en windparken, voet aan de grond te krijgen in Nederland.”