In na-ijlende crisis slaat APG slag met Amerikanen in winkelvastgoed

Pensioenbelegger heeft in Amerikaanse Tiaa-Cref gelijkgezinde partner gevonden

31 mar 2014 - Het Financieele Dagblad - Gerben van der Marel

Ze kochten samen voor $ 2,1 mrd grote belangen in zeven winkelcentra in de Verenigde Staten en de honger van deze twee beleggingsgiganten naar vastgoed is nog steeds niet gestild. Ondanks opgelopen prijzen zetten de Nederlandse pensioenbelegger APG en zijn Amerikaanse evenknie Tiaa-Cref hun samenwerking voort. Samen kopen ze regionale luxewinkelcentra in de VS.

Dat zeggen directeuren vastgoed Steve Hason (APG) en Philip McAndrews (Tiaa-Cref) in een vraaggesprek in New York. `We hebben op deze markt een enorme slagkracht vanwege onze omvang', zegt McAndrews van Tiaa-Cref, de vermogensbeheerder die $ 564 mrd belegt van onder meer academici. `Onze belangen lopen parallel', zegt hij over de Nederlanders. `We hebben een lange adem en we zijn inmiddels een geoliede machine.'

Steve Hason, vastgoeddirecteur bij de Nederlandse pensioengigant APG in New York, onderstreept de voordelen van de VS: `Amerika is voor veel beleggers een veilige haven. We zagen een kans om samen een duurzame en voorspelbare inkomstenstroom te genereren met onze beleggingen in grote regionale winkelcentra die veel klanten trekken.' Een verouderd winkelcentrum kopen en helemaal nieuw leven inblazen zal het duo niet snel doen. `In slaperige of slecht onderhouden winkelcentra zijn we niet geïnteresseerd.'

Hoeveel miljarden aan Nederlands en Amerikaans pensioengeld beschikbaar is voor nieuwe investeringen zeggen de vastgoeddirecteuren niet. Het heeft volgens hen geen zin om te praten over hun vuurkracht. `We springen op kansen als die zich aandienen', zegt McAndrews.

De vastgoedmarkt in de VS trekt al enkele jaren aan en de interesse in luxewinkelcentra is volgens het duo zelfs nooit ingezakt. Dat betekent stevige prijzen. Toch is de markt niet in zijn oude doen. Ontwikkelaars en bouwers zitten praktisch stil. `Momenteel wordt in heel de VS slechts een handvol nieuwe winkelcentra gebouwd', zegt McAndrews. `Financiers zoals wijzelf zijn nog altijd terughoudend. Dat is deels het na-ijlen van de crisis en deels het volwassen worden van een sector die kocht op te hoge prijzen met te veel geleend geld.'

De joint venture van Tiaa-Cref en APG koopt bestaande winkelcentra. Het verbond werd in 2011 wereldkundig gemaakt met de aankoop van de helft van het eigendom van vijf winkelcentra, een transactie van in totaal $ 1,5 mrd. Dat was toen relatief kort na de storm van de crisis een van de grootste vastgoedtransacties van dat jaar in de VS. De Nederlandse beleggers hebben 49% van de aandelen in de joint venture en de Amerikanen zijn met 51% `general manager'.

APG investeert ongeveer $ 12 mrd van de totaal beheerde 345 mrd aan pensioengeld van Nederlandse ambtenaren en onderwijzers in Amerikaans vastgoed. Dat gaat via grote belangen in beursgenoteerde bedrijven. APG belegt niet meer zelf direct in vastgoed. Direct beleggen in vastgoed werd in de jaren negentig verlaten na een aantal zeperds. Besloten werd investeringsobjecten zoals kantoorgebouwen en winkelcentra niet langer zelf te bezitten en te beheren. `We werken met lokale partners die ook zelf stevige belangen houden in onze projecten', aldus Hason.

Winkelcentrum in Tampa (Florida) in handen van Tiaa-Cref, APG en Taubman.De gedane investeringen betreffen aankopen van (bijna) de helft van de aandelen van bestaande eigenaren van winkelcentra. In januari werd bekend dat het duo voor $ 499 mln een belang van 49% overneemt in een winkelcentrum in Tampa (Florida). Verkoper Taubman behoudt de overige aandelen en blijft het management van de winkelcentra doen. `Dat is voor ons efficiënt', zegt Hason. `We hoeven ons niet met het management op dagbasis bezig te houden en de kosten zijn niet hoog.'

De deal werd voor een derde met schuld gefinancierd. `Dat is gebruikelijk voor de transacties die we tot nu toe samen deden', zegt Hason over de andere aankopen in bijvoorbeeld Kansas City, Las Vegas en Nashville. `We stellen ons conservatief op als beleggers van pensioengeld van Nederlandse ambtenaren. We hebben betrouwbare huurders van hoog niveau die zorgen voor stabiele inkomsten. De eventuele extra inkomsten uit verkoop dienen zich dan vanzelf aan.'

Hason en McAndrews zeggen dat ze beleggen in winkelcentra die ook goed blijven draaien in economisch zwakke tijden. Locatie, koopkracht van omwonenden en een gunstige demografie zijn sleutelcriteria. Omdat gemikt wordt op de kapitaalkrachtige consument hoeven de Amerikaanse winkelpaleizen niet voor 100% verhuurd te zijn. `Het is beter te wachten op gouden huurders zoals Prada', zegt McAndrews.

Winkelbedrijven zijn niet de enige huurders die tellen. `We zien in de VS een verschuiving binnen de winkelcentra naar restaurants, bioscopen en ander entertainment.' Hason bevestigt dat het allang niet meer alleen gaat om de omzet van de winkels. `De klanten komen er graag voor de belevenis die ze ervaren door een breed en gevarieerd aanbod van winkels en ontspanning.'

Aan een samenwerking voor Europees winkelvastgoed wordt niet gewerkt, zeggen de directeuren. Wel ziet McAndrews kansen. `In sommige delen van Europa zijn grote winkelcentra zwak vertegenwoordigd. Maar in Duitsland is het heel moeilijk om als koper vastgoed te verwerven. De vraag onder beleggers is groot en het aanbod gering.'

Winkelvastgoed in Tampa, Florida. Het Bay Street-complex is een van de projecten waarin APG samen met zijn Amerikaanse partner heeft geïnvesteerd.

Bron: Het Financieele Dagblad

Uw pensioenartikelen

inhoud

Reader uitleg | Deel uw reader

U bevindt zich op uw eigen reader-pagina waar u de voor u interessante artikelen kunt verzamelen en bewaren. U kunt inloggen zodat u deze reader overal kunt lezen. U bent nog niet ingelogd en daarom worden deze artikelen alleen in deze sessie bewaard.

Login met uw Twitter of uw Facebook of uw LinkedIn account

Print de reader inhoud