APG behoort wereldwijd tot de top drie grootste beleggers in vastgoed en tot de top zes in infrastructuur. Hoe wendt APG die invloed in de crisis aan? “De wereld is niet veranderd. Maar ik zie wel een versnelling in de megatrends die al langer speelden.”
Dit is alweer zijn tweede economische crisis bij APG, en net als tien jaar geleden wil hij deze crisis goed gebruiken. In zijn eerste had Patrick Kanters (51), managing director Global Real Assets bij APG Asset Management zijn handen nog vol aan het slimmer inrichten van de 49 miljard euro belegd vermogen in vastgoed en infrastructuur waarvoor hij verantwoordelijk is. Het ging toen om tien procent van de beleggingsportefeuille, een aandeel dat gestaag verder steeg, ten koste van aandelen en obligaties. In deze nieuwe crisis kan hij zijn blik meer naar buiten richten, naar de nieuwe wereld die zich al aftekent.
Maar wacht even. Zo snel gaat dit nu ook weer niet. Deze crisis is een héél andere crisis dan die van toen. Hadden destijds niet vooral de banken een probleem? Werd “Mainstreet” niet pas jaren later getroffen dan “Wall Street”? Dit keer is Mainstreet meteen de klos; de straat waarover Patrick en zijn beleggingsteams zich bewegen. Een straat van echte stenen, asfalt. De zichtbare wereld, die hard is geraakt. En zijn tachtig teamleden, gevestigd in Amsterdam, New York en Hong Kong, merken het elke dag. Winkels die de huur niet meer betalen, minder opbrengsten van tolwegen, in tientallen landen. Dit vraagt allereerst om wat Patrick omschrijft als “defensieve maatregelen”. Voordat hij op zoek kan naar mogelijkheden in een wereld geraakt door de crisis, is het zaak om eerst de bestaande investeringen waar nodig te ondersteunen.
Vetorecht
Ingrijpen was in die eerdere crisis niet makkelijk. De beleggingen bestonden toen veelal uit relatief kleine belangen in vastgoedfondsen. En met een paar procent kon APG geen vuist maken. Dat moest dus anders. “We brachten het aantal fondsen terug. In plaats daarvan namen we grotere belangen in minder projecten”, zegt Patrick. “Ook beleggen we nu meer solide, dat wil zeggen minder risicovol, met minder geleend geld. Bij vastgoed besloeg het aandeel vreemd vermogen eerst meer dan vijftig procent, nu minder dan dertig. Een derde maatregel die we troffen is dat we minder gingen investeren in de relatief crisisgevoelige kantorenmarkt en meer in woningen, distributiecentra en hotels. Nu de winkel- en hotelsectoren hard worden geraakt, komt het goed uit dat we meer direct beleggen. Het scheelt fee die we eerst kwijt waren aan fondsmanagers, maar ook soms moeizaam overleg. We hebben nu invloed.”
Zo’n tachtig procent van alle vastgoed en infrastructuur is door APG inmiddels direct belegd. “Als belegger met een klein fondsbelang moet je je voegen naar het beleid van het fonds. Het fonds bepaalt dan hoe er met de belegging wordt omgegaan. Nu besluiten we mee. Want we bezitten niet alleen stenen en asfalt, maar nemen ook belangrijke strategische besluiten. Bij issues in deze crisis kijken we mee over de schouder van de manager. Uit de eerste hand horen we hoe het zit en dan kunnen we samen sneller schakelen. Zo hebben we nu te maken met winkels en hotels met liquiditeitsproblemen. Is het terecht dat ze korting afdwingen of de huur inhouden? Bij de hotelketen CitizenM hebben we naast het management alleen te maken met een grote medebelegger uit Singapore. Samen zijn we er dan vaak sneller uit, ook omdat het om gelijkgestemde partners gaat die we zelf hebben uitgezocht. Onze belangen komen vaak overeen. Het vraagt natuurlijk wel tijd om een inschatting van de situatie te maken. Maar omdat je dezelfde langetermijnhorizon hebt als de ander, kun je sneller maatregelen nemen om de waarde van je belangen veilig te stellen.
Dichter op de business
Sinds het begin van de Covid-19-crisis hebben zijn teams extra inzicht gekregen in de schuldpositie van de investeringen, maar ook in de businessstrategieën, de mogelijke kansen. Zo’n vijftig man staan in voortdurend overleg met managers, bijgestaan door een groeiend legertje sterk digitaal ontwikkelde researchers en analytici die data bewerken en duiden. “Moeten we kapitaal reserveren? Zijn er megatrends waarop we versneld moeten inspelen? Kunnen we inspelen op prijsdiscrepanties?” We willen natuurlijk geen goed geld naar slecht geld gooien. Naast defensieve maatregelen kijken we daarom ook offensief naar de kansen die deze crisis biedt.”
“Tegenwoordig staan de teams dus veel dichter op de business, ze moeten investeringen initiëren en uitonderhandelen, ondernemen en meebeslissen. Dit vraagt iets anders van ze dan voorheen. Ze moeten bijvoorbeeld zitting kunnen nemen in het bestuur of investeringscomité van de onderneming – voor een nauwe samenwerking met de andere betrokken partijen kan dat nodig zijn.”
Trends versnellen
Wat zijn de vooruitzichten voor luchthavens, als de pandemie voorbij is? Voor reizen, voor toerisme? “De wereld is niet veranderd. Maar ik zie wel de megatrends die al langer speelden versnellen. Zo nam de groei in behoefte aan materiele zaken al voor de crisis af. Consumenten richten zich steeds nadrukkelijker op belevingen. Dat blijft zo, de sterke groei van de middenklasse in Azië is niet verdwenen. Maar het aantal intercontinentale vluchten zie ik niet snel terugkomen op het oude niveau. Verdere groei van toerisme zullen we vooral regionaal zien.”
Online shoppen is een andere niet te stoppen megatrend. “Dat heeft nu een hogere vlucht genomen en ik zie dat niet meer dalen. Winkels die al moeilijk draaiden zullen nog sneller de deuren sluiten. Dit betekent dat we meer investeren in datacenters, distributiecentra, woningen en sterk onderscheidende outletcentra.”
Studentenhotels
Dit klinkt als groot, groter, grootst. Doet APG ook iets om kleinschaligheid te stimuleren? “Zeker. Voor het energie transitiefonds van ABP richten we ons op kleinere innovatieve bedrijven die zich inzetten voor de overgang naar duurzame energie in Nederland. Bedrijven die actief zijn in energieopwekking, -distributie en -gebruik, of projecten op dat vlak.’
Voor Patrick is het lastig om in te schatten hoe de megatrend van het thuiswerken zich verder ontwikkelt. Is het een blijvertje? Worden kantoorgebouwen spookhuizen? “Veel mensen blijkt het thuiswerken goed af te gaan. Mij in elk geval beter dan ik aanvankelijk had verwacht. Al was ik wel gewend om veel overleg op afstand te doen. Ik ging bijvoorbeeld slechts een paar keer per jaar naar New York en Hong Kong. Maar de behoefte om als collega’s samen te komen, en de mogelijkheid om externe partijen te ontmoeten, blijft cruciaal. Wat voor winkelcentra geldt, geldt ook voor kantoren. Om de strijd aan te kunnen gaan met online moeten het aantrekkelijke plekken zijn. Gezond, aangenaam, stimulerend en uitstekend bereikbaar. Ook hotels moeten hun propositie verbeteren. Zo breidt onze aandacht zich steeds meer uit van stenen, de locatie en kwaliteit van een object, naar wát er met die stenen gebeurt, de toepassing, de services waarmee men zich onderscheidt. In Australië bezitten we torens met studentenhotels erin. Toen in de lockdown buitenlandse studenten wegbleven, stonden twee torens gedeeltelijk leeg. Tegelijk kampten ziekenhuizen in de regio met gebrek aan ruimte. De beheerder kwam toen zelf met het voorstel om alle studenten tijdelijk samen te voegen in een toren, en de vrijgekomen toren in te richten als quarantaine ruimte.”
Klimaatcrisis
We hebben een wereldwijde crisis, en we hebben een Nederlandse pensioenuitvoerder die aan de fontlinie zijn invloed positief wil aanwenden. Doet APG dat ook in die crisis waarin we ons al bevonden, de klimaatcrisis? Vastgoed is wereldwijd verantwoordelijk voor dertig procent van de totale CO2-uitstoot en veertig procent van het energieverbruik. “De uitstoot van beursgenoteerd vastgoed in de portefeuille van APG is in tien jaar tijd met 25 procent verminderd. Van het vastgoed waarin we beleggen brengen we nu in kaart wat we moeten doen om aan het Parijs-akkoord te voldoen. We willen vooroplopen.”
Ook in de investeringen in infrastructuur? “Jazeker, ook in de energietransitie, via veelvuldige investeringen in wind- en zonneparken en waterkrachtcentrales, nemen we het initiatief. Het is speuren naar locaties, maar ook dit is zo’n megatrend die onverminderd hard doorgaat. Of neem een andere sector, de bosbouw. De belegging daarin is met 900 miljoen euro voor ons nog klein, maar we willen deze gaan verdubbelen. Dat levert een directe bijdrage aan onze duurzaamheidsdoelstellingen. Om het Parijs-akkoord te halen moeten we nu versnellen. De urgentie is er. Het kapitaal ook. Wij willen graag.”